买卖合同纠纷代理词

买卖合同纠纷代理词

审判长、审判员：

安徽安援律师事务所接受原告的委托，指派我担任原告合诉讼代理人，经过庭审，发表代理意见如下：

一、被告拖欠原告合同总货款160000元，事实清楚，证据确实充分。

20ｘｘ年12月30日，被告为了投资建设瑶海家居博览中心商业管理系统信息项目，与原告就应用软件、硬件设备产品签订买卖合同2份。合同约定，原告为被告提供《方像大型商业信息管理系统V3000版》的应用软件及硬件设备产品，合同总价款为160000元整。合同签订后，原告按照合同约定于20ｘｘ年1月4日送货，并于20ｘｘ年2月15日安装应用软件，并有被告的工作人员签收的送货单及20ｘｘ年9月3日原、被告之间的对账清单加以佐证，被告至今未支付货款。因此，被告拖欠原告货款160000元，事实清楚，证据确实充分。

二、被告应当向原告支付拖欠货款人民币160000元并承担逾期付款违约金。

原、被告双方签订合同总价款共计160000元，原告已经按约履行交货、安装等合同义务，但被告至今未履行付款义务。根据《合同法》第61条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。同时根据该法第109条规定，当事人一方未履行价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。因此，被告应当向原告支付货款16000元。

另外，原被告双方在合同中明确约定：被告无故拖欠付款，每拖欠一天，被告应当向原告支付合同总额的0.3%作为违约金。现被告无故拖欠付款，已构成违约，被告应当向原告承担逾期付款违约金。由于约定违约金过高，原告自愿按照同期银行贷款利率的4倍主张逾期付款违约金。

综上所述，原被告之间的买卖合同关系及被告拖欠原告货款的事实十分清楚，原告的诉讼请求既有事实依据，又有法律依据，证据充分，被告应当履行付款义务，承担逾期付款违约金。请法庭对原告的诉请依法予以支持。

以上代理意见，请法庭予以充分考虑！

代理人:ｘｘｘ

20ｘｘ年ｘｘ月ｘｘ日

房屋买卖合同纠纷代理词

尊敬的审判长：

我们接受原告常彬的委托，就原告常彬诉被告茂锡企业有限公司、浩腾企业有限公司、盛茂企业有限公司、金绩发展有限公司、实盈投资有限公司、万采有限公司、佳思发展有限公司（以下简称“七被告”）定金合同纠纷一案，担任原告的代理人。现综合本案事实发表代理意见如下：

一、原被告签订的《房屋买卖定金协议》（以下简称“《定金协议》”）真实有效，双方应当按照《定金协议》的约定履行。原告积极合理履行《定金协议》，不存在违约情形。而七被告存在违约情形，原告的诉讼请求应当得到法庭的支持。

20ｘｘ年7月27日，在北京中原房地产经纪有限公司（以下简称“经纪方”）的撮合下，七被告代理人吴海城持委托书与原告签订了《定金协议》。七被告代理人持有委托书，且代理签约行为在委托期限内，故其代理行为，符合民法通则第六十三条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”的规定。七被告代理人的代理行为有效。另根据合同法第四十四条、第五十二条的规定，《定金协议》的内容系原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的规定，《定金协议》有效。

《定金协议》第8条约定：“定金200万元整，自本协议签署之日由原告直接支付给经纪方，剩余150万元整在七被告办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书后，双方签署房屋买卖居间合同当日支付给经纪方”；第9条约定：“如因七被告原因导致未签约，七被告应赔偿原告双倍定金”。原告已依约支付了200万元定金。现七被告至今未办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作，系明显对《定金协议》的违反，该行为直接导致双方无法签署房屋买卖居间合同。故原告要求七被告赔偿原告双倍定金的诉请并无不当。

二、原告至今未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书，该事实应当得到法庭的采信。

作为本次交易的经纪方，北京中原房地产经纪有限责任公司全程参与了《定金协议》的签订及履行。由于交易标的额巨大，故合同履行过程中双方采取经纪方资金监管的方式进行资金交付。同时，就重大通知及协调事项，也均系经纪方出面牵头完成。鉴于合同法第四百二十五条对居间人如实报告义务的规定，《定金协议》中七被告的违约行为，经纪方也向原告及时进行了报告，但因七被告恶意拖延，协商无果。

至于原告未收到七被告的出售房屋委托公证及董事会决议书的事实，由于原告在本案中不可能也没有能力至全国的公证机关、快递机关调取全部的七被告是否进行过出售房屋委托公证事项、及董事会决议书的快递送达事项。而七被告是否进行过公证委托，在哪个公证处进行过委托；是否送达过董事会决议书，在哪家快递公司办理的送达手续，则应当是一清二楚。由于七被告是否办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书，是否存在违约情形，是决定本案事实的关键，而原告对此存在客观举证能力的问题，七被告可以及其容易地完成此事实的举证。因此我们认为，应当适用《证据规定》第7条的规定，由七被告举证证明。恳请法官适用证明责任分配方面的自由裁量权：“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担。”

三、针对七被告向原告发送的《终止交易通知书》，原告认可交易终止，但不认可七被告歪曲事实对原告的恶意诋毁。

20ｘｘ年7月27日，《定金协议》签署。20ｘｘ年8月30日，七被告的代理人向发送《终止交易通知书》。其理由是“由于原告未能在合理时间内（包括承诺在8月30日下午二时前-其后要求延至同日下午四时半前）提供进行买卖交易的必要资料，同时否定了对交易的有益补充条款，耽误了交易的正常进行”。七被告的理由无法成立，原因是：

1、原告自始至终都在积极、善意地履行《定金协议》。同时，对七被告拖延办理完成出售房屋委托公证及董事会决议书的工作进行催促。而七被告至今未办理该事项，明显违反《定金协议》约定。由于七被告缺乏履约诚意，原告认为难以签订《房屋买卖居间合同》，故认可终止本次交易。

2、七被告办理出售房屋委托公证及董事会决议书的义务系双方签署《房屋买卖居间合同》的前提，是阻却《房屋买卖居间合同》签署的唯一原因。而原告是否提交买卖交易的必要资料并非双方签署《房屋买卖居间合同》的前提，且双方签署的各项协议中对此均无依据，七被告对此的抗辩理由不成立。退一步讲，即使提交买卖交易必要资料系原告的交易协助履行义务，该义务在双方签署《房屋买卖居间合同》的同时也可以履行完毕。原告绝不因此构成合同履行的实质性障碍。

四、七被告恶意违约的根源在于其认为交易房屋可以售得更高价款，才终止了本次与原告的交易。对七被告利欲熏心的行为，法院也应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定（出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人），及《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第二条的规定（因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立，预约协议约定有定金条款的，应当适用定金罚则）适用定金罚则对七被告予以惩罚。

综上，原告认为，原告在《定金协议》签订后，善意履行、合理催促，不存在违约行为。相反地，被告因利益原因，恶意挑起事端，无端终止合同的违约事由明显。恳请贵院主持正义，支持原告的诉讼请求，给与被告应有的惩罚。

以上代理意见，望合议庭采纳。

代理人:ｘｘｘ

20ｘｘ年ｘｘ月ｘｘ日

商品房买卖合同纠纷代理词

审判长、审判员：

根据《民事诉讼法》的有关规定，安徽蒋平华律师事务所接受本案原告程晓霞、张永程、王皆春、张永昊的委托，并委派我担任其诉讼代理人，现就本案争议事实及适用法律发表如下代理意见，供法庭裁判案件时参考：

一、关于本案的事实部分。

1、代理人认为原、被告签订的商品房买卖合同已于20ｘｘ年10月1日解除。

2010年3月9日，原、被告双方签订了一份《商品房期房买卖合同》，合同第九条明确约定：被告应于20ｘｘ年7月30日前，将符合法定和约定条件的商品房交付给原告使用；被告逾期交房超过60天，原告有权解除合同，被告应在原告解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的15%支付违约金。

根据该合同的约定，被告如逾期交房超过60天，即在20ｘｘ年9月28日前不能将符合法定和约定条件的商品房交付给原告使用，则原告的合同解除权成就，原告可依照合同第九条的约定解除合同。

本案不容争辩的事实是20ｘｘ年9月28日，被告系争的商品房仍然未经验收合格、并取得《建筑工程竣工验收备案表》，被告不具备交房条件。退而言之，即便被告的商品房经验收合格，但直至20ｘｘ年10月1日，离约定的交房时间已超过60天，被告既未向原告发出书面交房通知，也未将符合法定和约定条件的商品房交付给原告使用，原告于当日向被告发出解除合同的书面通知（被告质证时承认收到该通知），解除了原、被告签订的商品房买卖合同。

被告自收到原告《解除合同通知》之日起，在3个月的期限内，既没有向原告提出书面异议，也没有向人民法院起诉，已丧失对合同解除的抗辩权。对此，《合同法司法解释二》第24条进行了明确规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。代理人认为原告解除合同的行为合法有效，且被告未及时行使抗辩权，原、被告的商品房买卖合同已依法解除，原告的解除权及其解除行为理应得到人民法院判决的支持。

2、被告未取得或未按时取得《建筑工程竣工验收备案表》，系争的5号楼未通过整体消防验收，因此，不具备法定和约定的交付条件。

《建筑法》第61条、《合同法》279条明确规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。而验收合格最核心的标志是取得《建筑工程竣工验收备案表》，被告未能当庭出示该项证据，只提供了《建设工程规划核实合格证》和《房屋面积测绘技术报告》。若要取得《建筑工程竣工验收备案表》，必须做到消防验收合格、规划合格、城建档案合格。被告辩称5号楼在20ｘｘ年9月26日经验收合格，符合合同第8条第2、5款约定的交付条件，可以交付使用，代理人认为被告的辩解未提供证据予以支持，此外，系争的商品房是否符合交付条件，除当事人双方约定的条件外，对于法律、法规的强制性规定，必须遵照执行。

被告提供的《建设工程规划核实合格证》的签发时间为20ｘｘ年9月26日，而被告自行组织验收的时间为20ｘｘ年8月30日，根据相关规定（被告提供的建设工程规划核实合格证上也已注明）：凡竣工后未取得建设工程规划核实合格证的建设工程，建设单位不得组织竣工验收，有关部门不得竣工验收备案。但是被告在取得《建设工程规划核实合格证》前就自行组织了验收，代理人认为该验收行为无效。同理，被告在消防验收合格前，即自行组织工程验收，程序违法，其自行验收的行为也是无效的。

被告庭后补充提供的《消防验收意见书》，只是对5号楼1—3层及地下室土建工程的验收意见，缺少4—22层的验收意见，应视为5号楼整幢建筑物未经消防验收合格。因此系争的5号楼不符合《消防法》第十三条的规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。

原告申请合肥市中安公证处进行证据保全的视听资料足以证实：20ｘｘ年ｘｘ月18日，5号楼仍处于施工安装阶段，不具备交付条件。三楼室内搭盖的8间工棚内住满了工人，室内一至三层电梯井四周上下是钢筋混凝土毛皮，是空洞，还没来得及做任何防护设施，一至三层施工现场，有做饭的、有安装电梯的、有安装给排水管道的，还有穿线的，现场垃圾遍地，未见任何消防柜、消防栓、消防水带和水枪等消防设施。因此，截至20ｘｘ年ｘｘ月18日，被告的5号楼都不具备交付条件，更何况20ｘｘ年的7月份、9月份。与本案并案审理的另一原告王进提供的视听资料（被告对其真实性予以认可）能够证实：20ｘｘ年10月8日，5号楼现场机器轰鸣，水泥砂浆遍地，试问这样的楼盘如何交付？交付给谁？谁能接受？----

3、本案主合同与补充协议的关系。

从签订的时间上看，主合同与补充协议的签订时间均为2010年3月9日，有悖常理。一般而言，补充协议是在合同履行过程中，对合同未涉及的内容，或约定不明确的条款，在协商一致的基础上进行补充，补充协议是依附于主合同而存在的，应服从于主合同，其不能否定主合同条款的效力，尤其不能采取格式条款的方式予以否定。例如补充协议第9条试图否定主合同第9条、15条，幸好工商部门及时发现并予以纠正，并责令被告删除补充协议第9条，以及对其余霸王条款（免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利等条款）予以了修改。

4、被告单方面提供的格式条款及其效力。

格式条款是指一方当事人为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与对方协商的条款。本案被告提供的合同格式文本存在着大量的格式条款，例如主合同第10条第2款、以及补充协议第1条至ｘｘ条等等。对于格式条款及其效力问题，《合同法》39条、40条，《合同法司法解释二》第6、9、10条，进行了明确规定。代理人认为人民法院审查和判断格式条款的效力应着重从以下两个方面予以把握：一是提供格式条款的一方有没有尽到提示和说明的义务；二是提供格式条款的一方有没有免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利。被告提供的格式条款（见合同第10条第2款，补充协议第9条），既未尽提示和说明的义务，同时也免除了被告其自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，应为无效条款。

5、被告的《延期交房通知》是单方变更合同条款，属无效行为。

20ｘｘ年7月30日，是合同约定的、被告应当交房的日期，可原告等来的并不是交房通知，而是延期交房通知，被告延期交房的理由是安装中央空调系统。代理人认为被告安装中央空调系统，不属于合同第10条第1款约定的商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、外立面的变更，被告的《延期交房通知》不能成为被告延期交房的挡箭牌。被告于约定的交房日不能交房，已构成违约，应承担违约责任。

6、原告解除合同后，被告应返还购房款及利息并承担违约责任。

如前所述，原告于20ｘｘ年10月1日解除了商品房买卖合同，合同解除后，原告又于20ｘｘ年ｘｘ月1日向被告寄发了返还购房款并支付违约金的函，但至今未收到被告的任何书面回复。被告的行为既违反了合同对交房时间的约定，同时也违反了“解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款”的约定，被告承担违约责任是理所应当的。至于被告辩称延期交房并不必然导致解除合同，代理人认为被告的观点显然不能成立。是解除合同还是继续履行合同？其选择权在原告而不在被告，而原告选择的是解除合同并要求被告承担违约责任。至于违约金的支付标准，合同第9条已作了明确约定，即按原告累计已付款的15%支付，经计算应为331976元。

利息的计算标准分两个时间段，2010年按年息6.5%计算，20ｘｘ年至今按年息7.05%计算，具体计算方式如下：2010年元月19日付20万元，利息28645元，元月29日付5万元，利息7068元，2月10日70万元，利息97417元，3月5日16万元，利息21525元，3月9日3176元，利息424元，3月ｘｘ日22万元，利息29300元，7月9日付88万元，利息96294元，合计为280675元。

二、关于本案的法律适用部分。

1、原告解除合同的行为符合《合同法》第九十三条的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。代理人认为贵院应适用《合同法》第九十三条，确认原告解除合同的行为合法有效。

2、被告收到解除合同的通知后，未在3个月内进行抗辩，被告已丧失抗辩权，应适用《合同法司法解释二》第24条的规定。

3、原告解除合同后，向被告主张返还购房款及利息并承担违约责任的请求，应适用《合同法》第97条、107条的规定，判决予以支持。

4、格式条款及其效力问题，应适用《合同法》39条、40条，《合同法司法解释二》第6、9、10条等相关法律规定。

5、被告的商品房是否具备交付条件，应适用《建筑法》第61条、《合同法》279条、《消防法》第ｘｘ条、建设部2000年78号文件《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》和第142号文件《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行规定》以及《安徽省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收与备案管理规定》等法律、法规和规章。

综上，被告没有按照合同约定的时间及条件交付房屋，原告的合同解除权已成就，其解除合同的行为合法有效，被告应返还购房款及利息并承担违约责任，请贵院依法支持原告的各项诉讼请求。

此致

ｘｘ市人民法院

ｘｘ律师事务所

代理人:ｘｘｘ

20ｘｘ年ｘｘ月ｘｘ日